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Gleisdreieck am Bahnhof: Konzeptvergabe und Grundstücksverkauf

(vom 15.03.2019)

In der Sitzung des Bau- und Umweltausschuss (BUA) am 20. März 2019 steht die Konzeptvergabe und der Grundstücksverkauf für das sogenannte „Gleisdreieck", Nassauer Straße 1 am Bahnhof Oberursel, auf der Tagesordnung.

Vorbehaltlich der Zustimmung des BUA zur Vorlage wird die Stadtverordnetenversammlung über Konzeptvergabe und Grundstücksverkauf in ihrer Sitzung am 4. April 2019 endgültig entscheiden.

Hintergrund

Das Entwicklungsgrundstück „Gleisdreieck/ Nassauer Str. 1" umfasst ca. 5.900 m2. Die Grundstücksfläche splittet sich auf in einen Eigentumsanteil der SEWO mit ca. 5.120 m2 und in eine städtische Parzelle mit ca. 780 m2. Beide Grundstücke sind von Bahnbetriebszwecken freigestellt und können frei veräußert werden.

Ziel ist es, das Grundstück zu veräußern und durch die Bebauung mit einem Wohn- und Geschäftskomplex städtebaulich aufzuwerten. 

Vorgeschichte

Die Reaktivierung dieser früheren Bahnflächen ist von besonderer städtebaulicher Bedeutung für die gesamte Entwicklung des Bahnhofsbereichs. Stadt Oberursel und SEWO verfolgen dabei das gemeinsame Ziel, die heute minderwertig genutzten und z.T. brachliegenden, ehemaligen Bahnflächen unter Berücksichtigung städtebaulicher, verkehrlicher und wirtschaftlicher Anforderungen neu zu ordnen und in einen gesamtstädtischen Kontext einzugliedern.

Bürgermeister Hans-Georg Brum: „Das Grundstück liegt in exponierter Lage im Bereich des westlichen Bahnhofsareals. Aus diesem Grund ist es wichtig, dieses nicht meistbietend an einen Investor zu verkaufen, sondern mit einer Konzeptvergabe sicherzustellen, dass hier eine architektonisch und städtebaulich gute Bebauung entstehen wird."

Mit dem Einleitungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren Nr. 252 „Nassauer Straße 1" in 2018 wurde von der Stadtverordnetenversammlung bereits die Entwicklung der Fläche „Gleisdreieck" eingeleitet. Anschließend haben SEWO und die Stadt Oberursel für das Entwicklungsgrundstück die angesprochene Konzeptausschreibung und Vergabe durchgeführt. Konzeptvergabe bedeutet, dass nicht der Grundstückspreis bei der Vergabe entscheidend ist – dieser wird im Vorfeld gutachterlich festgelegt –sondern das Bebauungs- und Nutzungskonzept. 

Im Rahmen eines Workshops hatte die SEWO, gemeinsam mit der Stadt, bereits vor der Ausschreibung interessierte Bürgerinnen und Bürger eingeladen und mit ihnen die Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Gleisdreieck diskutiert. Kerstin Giger, Geschäftsführerin der SEWO: „Es kam uns besonders darauf an, die Wünsche, aber auch Ängste und Befürchtungen, der unmittelbar betroffenen Nachbarschaft abzufragen und Anregungen, soweit möglich, in die Ausschreibung einzubauen. Hier sind insbesondere die Themen Schallschutz und Schallreflexion zu nennen, die im Ausschreibungstext einen hohen Stellenwert erhalten haben und in dem abschließend gewählten Entwurf sehr gut umgesetzt wurden."

Konzeptvergabe

Unter dieser Vorgabe wurde die Konzeptvergabe in einem zweistufigen Verfahren durchgeführt.

Im Rahmen des Teilnahmewettbewerbs in der Stufe 1 waren 14 Teilnahmeanträge eingegangen. Nach Prüfung und Bewertung der Eignungskriterien hatte ein Auswahlgremium, bestehend aus Mitarbeitern der Stadtverwaltung und der SEWO, unter Leitung von Bürgermeister Hans-Georg Brum und der Geschäftsführerin der SEWO, Kerstin Giger, zehn Teilnehmer ausgewählt und zur zweiten Stufe des Verfahrens zugelassen.

Von den zehn zugelassenen Teilnehmern haben im Rahmen der Konzeptvergabe (Stufe 2) noch acht Teilnehmer ihre Bewerbungen abgegeben.

Um das Verfahren mit einer größtmöglichen Transparenz durchzuführen, wurden im Zeitraum vom 5. bis 15. Oktober 2018 die eingereichten Entwürfe im großen Sitzungssaal des Rathauses öffentlich ausgestellt. Anlässlich einer Auftaktveranstaltung waren die teilnehmenden Investoren und Architekturbüros eingeladen und standen der interessierten Öffentlichkeit für Fragen und Erläuterungen zur Verfügung. Im Rahmen der Ausstellung der Entwürfe im Oktober 2018 hatten die Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, über Feedback-Bögen ihre Meinung zu den Entwürfen zu äußern.

Der von den Bürgern präferierte Entwurf der Wohnkompanie musste allerdings aufgrund der sehr hohen Verdichtung, des sehr massiven Bebauungsriegels und einer nicht durchgängig guten architektonischen Fassadengestaltung verworfen werden. Darüber hinaus hatte auch die Denkmalschutzbehörde Bedenken gegenüber dieser Bebauung in unmittelbarer Nähe zum denkmalgeschützten Bahnwärterhäuschen geäußert.

Im Rahmen einer weiteren, fachlichen Vorprüfung wurden aus den acht Bewerbern die fünf besten Konzepte ausgewählt. Die Investoren und ihre Architekten dieser fünf Konzepte hatten dann in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 6. November 2018 Gelegenheit, ihre Planungen vorzustellen und Fragen der Ausschussmitglieder zu beantworten. 

Bürgermeinung

Aufgrund aller vorliegenden Fakten zu den einzelnen Planungen haben die Mitglieder des Bau- und Umweltausschusses im Januar 2019 die Projektvorschläge zweier Investoren in die engere Wahl genommen:

  • BPD und 
  • Wilma Wohnen Süd.

Entscheidung

Auf der Grundlage der oben beschriebenen Entscheidung des BUA wurde von Seiten des Geschäftsbereichs Stadtentwicklung und der SEWO, als Eigentümerin der maßgeblichen Grundstücksfläche im Entwicklungsgebiet, eine abschließende Bewertung der beiden Entwürfe von BPD und Wilma in Bezug auf die Vergabekriterien vorgenommen. Dabei zeigte sich, dass der Entwurf des Projektentwicklers Wilma einige, deutliche Vorteile aufweist.

Für diese beurteilende Entscheidung waren folgende Punkte maßgebend, die für den Wilma-Entwurf, erarbeitet von dem Oberurseler Architektenbüro „monogruen Architekten", sprechen:

  • ein sehr interessantes, städtebauliches Konzept mit quer zu den Gleisen angeordneten Baukörpern und dazwischen liegenden Freiflächen
  • eine stimmige, moderne Architektur, die sich einfügt, aber zusätzlich auch einen herausragenden städtebaulichen Akzent setzt
  • eine zurückhaltende Flächennutzung (GFZ) und damit eine städtebauliche Leichtigkeit und Offenheit
  • ein durchdachtes Nutzungskonzept, das eine wesentliche Voraussetzung für eine nachhaltige Wohnnutzung darstellt und zielgruppenorientiert ausgerichtet ist
  • die erhöhten Hofebenen sorgen für qualitätsvolle Aufenthaltsbereiche im Freien und sehr gute Wohnqualitäten in den darüber liegenden Wohngeschossen
  • große, unberührt bleibende Freibereiche im westlichen Grundstücksabschnitt bieten weitere Entwicklungsqualitäten, die das Wohnumfeld zusätzlich positiv beeinflussen werden.

Auf der Grundlage dieser finalen Beurteilung schlägt der Magistrat den Stadtverordneten den Entwurf des Investors „Wilma Wohnen Süd" vor. Mit diesem sollen Stadt und SEWO jetzt in weiterführende Verhandlungen treten, um die erforderlichen Verträge auszuarbeiten und damit die Grundlage für einen Verkauf der Flächen zu schaffen

Grundstücksverkauf

Wenn diese Gespräche positiv verlaufen, werden die Flächen im Bereich des Gleisdreiecks in der Folge an den Investor „Wilma Wohnen Süd" im Zuge der Projektentwicklung veräußert.

Das vorliegende Konzept des Investors, erarbeitet von Oberurseler Büro „monogruen Architekten", bildet dabei die Grundlage der Planung, insbesondere für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 252 „Nassauer Straße 1". 

Nach entsprechender Abstimmung des Konzeptes des Investors mit der Stadt Oberursel wird die vorliegende Planung gemäß § 12 Abs. 1 BauGB Bestandteil eines Durchführungsvertrages und bestimmt das weitere Vorgehen.

Im Durchführungsvertrag ist eine für den Investoren verbindliche Regelung zu treffen, die dem Grundgedanken der Stadt Rechnung trägt, nach dem bei der Schaffung von Baurecht im Rahmen einer Projektentwicklung zwingend sogenannter „bezahlbarer Wohnraum" nach den Richtlinien zur sozialen Mietwohnraumförderung angeboten werden muss.

Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Gebietes hat der Lärmschutz

Wichtige Bestandteile der vertraglichen Regelungen sind daher nachvollziehbare, schalltechnische Prognosen und daraus abgeleitete Maßnahmenvorgaben. Dabei wird sichergestellt, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzwerte für gesunde Wohnverhältnisse im künftigen Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 252 „Nassauer Straße 1" eingehalten werden.

Insbesondere die Auswirkungen der Schallimmissionen durch die Verlängerung der Nassauer Straße bis zur Weingärtenumgehung auf die künftige Nutzung sind in der Planung und Bauausführung vom Investor auf eigene Kosten zu bewältigen. Es ist sicher zu stellen, dass die Innenraumpegel dauerhaft eingehalten werden. Auch alle Rechtsnachfolger sind entsprechend zu binden, um die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte dauerhaft zu gewährleisten.

Für die Hochbaumaßnahme sind insbesondere die technischen Möglichkeiten einer Schallabsorption und der Vermeidung von Schallreflexion zu nutzen, und alle passiven Schallschutzmaßnahmen zur Bewältigung des Lärmschutzes in den künftigen Gebäuden selbst festzuschreiben. Der Durchführungsvertrag als Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll sicherstellen, dass alle notwendigen Schallschutzmaßnahmen in die vertraglichen Vereinbarungen einbezogen werden und damit Teil einer Bauverpflichtung werden.

Eine Forderung der Politik ist es in diesem Verfahren, dass die Projektentwicklung an dieser Stelle die zukünftige Straßenanbindung der Nassauer Straße nicht zusätzlich erschwert. Dieser Forderung wurde umfänglich Rechnung getragen und dazu ein juristisches Gutachten eingeholt.

Kerstin Giger abschließend: „Wir sind uns sicher, mit diesem Vorgehen gemeinsam mit der Stadt die erforderlichen Verträge rechtssicher auszugestalten und freuen uns über eine städtebaulich interessante Entwicklung an dieser Stelle."

Bürgermeister Hans-Georg Brum zeigt sich zufrieden mit dem Ergebnis und ergänzt: „Neben der interessanten Architektur an dieser zentralen Stelle freut es mich besonders, dass es gelingen wird, gerade am Hotspot des ÖPNV, dem Bahnhof Oberursel, die Themen Entwicklung von Brachflächen, guter Architektur und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum miteinander zu verbinden."

Hans-Georg Brum
Bürgermeister

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